Saisie Immobilière : Vente & Contentieux
Les procédures de saisie Immobilière présentent des particularités , complexités et âpreté des litiges qui font que peu d’avocats pratiquent couramment cette matière mêlant droit de l’exécution , droit immobilier et droit de la vente immobilière . Me Nicolas Fauck a une pratique d’expérience dans ces divers domaines . Que vous soyez créancier ou débiteur, Nicolas Fauck Avocats & Associés, basé à Prévessin-Moëns et Valserhône, intervient également à Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde et dans tout le département de l'Ain. Notre équipe vous assiste à chaque étape, que ce soit pour éviter des conflits ou pour défendre vos droits dès qu'un litige survient.
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Saisie Immobilière : Vente & Contentieux
En contentieux immobilier notre cabinet est régulièrement appelé pour traiter divers types de litiges, tels que : Ventes immobilières et cessions de fonds de commerce : Nous maîtrisons toutes les actions nécessaires pour réitérer une vente, annuler une transaction, faire constater la caducité d’une promesse de vente, obtenir une indemnité d’éviction, ou engager des actions en responsabilité contre un notaire ou un agent immobilier. Atteintes au droit de propriété : En cas d’empiétement, d’occupation sans droit ni titre, ou de trouble de jouissance, nous vous conseillons et vous représentons pour faire valoir vos droits. Démembrements du droit de propriété : Nous intervenons également sur des questions liées à l’usufruit, aux servitudes, et autres aspects du droit immobilier. Le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés se distingue aussi par une expertise et une pratique éprouvée en saisie immobilière. Nous accompagnons les créanciers comme les débiteurs tout au long de la procédure de saisie. Nous saisissons le commissaire de justice (act huissier) pour qu’il délivre le commandement valant saisie minutieusement préparé par nos soins , qui informe le débiteur que son bien immobilier sera saisi si la dette n’est pas réglée dans les délais. Ce document doit comporter des mentions spécifiques et être publié au bureau des hypothèques pour rendre l’immeuble indisponible, rendant ainsi impossible toute vente ou donation. De plus, l’ avocat en charge de la saisie immobilière prend en charge la rédaction du cahier des conditions de vente et assurent l’audience d’orientation, où le juge détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable, soit en ordonnant la vente forcée de l’immeuble. Le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés, situé à Prévessin-Moëns et Valserhône, et intervenant également à Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde et dans tout le département de l'Ain, vous accompagne à chaque étape de la procédure de saisie immobilière. Nous mettons à votre disposition notre expertise pour garantir le paiement de vos créances, vendre un bien saisi aux enchères, et assurer le suivi de la procédure judiciaire.
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Garantir le paiement de votre créance
La première étape dans une procédure de saisie immobilière est de garantir le paiement de la créance. Pour cela, il est possible de prendre une inscription hypothécaire sur les biens du débiteur. Cette inscription empêche le débiteur de se rendre insolvable, assurant ainsi que les créanciers pourront récupérer leurs fonds grâce à la vente du bien immobilier saisi. Nicolas Fauck Avocats & Associés vous aide à mettre en place cette inscription et à suivre les démarches nécessaires pour protéger vos créances.
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Vendre un bien aux enchères
Notre cabinet intervient à la demande d’établissements bancaires, de créanciers, ou de particuliers pour procéder à la vente aux enchères de biens immobiliers saisis. Nous gérons les procédures devant les tribunaux compétents, y compris ceux de Prévessin-Moëns, Valserhône, Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde, et dans toute la région de l’Ain. En cas d’impossibilité pour le débiteur de rembourser la dette, nous engageons la procédure de saisie immobilière, qui aboutit à la vente du bien pour le remboursement des créanciers. L'un des principaux avantages de cette procédure est qu'elle rend le bien insaisissable dès la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, empêchant ainsi le débiteur de transférer, vendre ou donner son bien. Si aucune régularisation de la dette n’a lieu après la signification du commandement, le débiteur reçoit une assignation devant le juge de l’exécution, ce qui lance officiellement la procédure judiciaire.
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Une expertise reconnue dans les clauses du bail commercial et fonds de commerce
Au sein de Nicolas Fauck Avocats & Associés, nous maîtrisons les clauses essentielles d’un bail commercial, telles que : La destination du bail, qui définit l’activité autorisée dans les lieux. La répartition du loyer et des charges, incluant les dispositions de la loi Pinel. Le règlement de copropriété et son impact sur l'activité. Les clauses de durée, de travaux et autres ajustements nécessaires à votre projet commercial. Chaque clause est adaptée à vos besoins spécifiques. Nicolas Fauck Avocats & Associés conçoit des clauses sur-mesure et met en place des garanties renforcées pour protéger vos intérêts, qu’il s’agisse de clause de solidarité inversée ou d’autres protections adaptées, afin d’assurer un équilibre et une sécurité optimaux entre locataire et bailleur.
Audience d’Orientation : Vente amiable ou Vente forcée Lors de l’audience d’orientation, le juge de l'exécution décide de la suite à donner à la procédure. Selon les circonstances, deux options peuvent être envisagées : Vente amiable : Si les parties parviennent à un accord, la vente peut être réalisée à l’amiable sous l'autorisation du juge. Vente forcée : Si aucun accord n’est trouvé, la vente forcée du bien est ordonnée. Une fois le bien vendu, le produit de la vente est réparti entre les créanciers inscrits en fonction du rang de leurs créances, assurant ainsi le remboursement des sommes dues.
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Représentation dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière
Le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés, situé à Prévessin-Moëns et Valserhône, et intervenant également à Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde et dans tout le département de l'Ain, représente les intérêts du débiteur saisi dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière. En effet, le ministère d’avocat est obligatoire pour toute procédure de saisie immobilière. Seul un avocat inscrit auprès du barreau de la juridiction compétente peut soulever des contestations concernant la saisie. Le débiteur qui se présente seul à l’audience ne pourra que demander l’autorisation de vendre le bien saisi à l’amiable, en présentant au juge de l'exécution deux mandats de vente ou un compromis. Si le juge autorise cette vente, un délai de quatre mois est accordé pour parvenir à la vente du bien. Si ce délai est dépassé et un compromis de vente a été signé, le juge peut accorder un nouveau délai de trois mois pour procéder à la réitération de la vente devant notaire. À défaut, la vente forcée sera ordonnée. Pour qu’un créancier puisse saisir votre bien immobilier, il doit détenir un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. Nous intervenons pour vérifier que toutes les conditions légales de la saisie immobilière sont réunies et, le cas échéant, nous contestons la régularité de la saisie. Nous déposons des conclusions d’incident avant l’audience d’orientation pour garantir vos droits, notamment en cas de contestation du montant de la créance ou de la prescription de l'action en recouvrement, souvent liée à l’expiration des délais légaux de deux ans selon le Code de la consommation. Si la procédure est régulière, notre cabinet vous accompagne tout au long de la procédure de saisie immobilière pour vous permettre de réaliser toutes les démarches nécessaires à la vente de votre bien dans les meilleures conditions, en vous garantissant un suivi complet et personnalisé.
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Acheter un immeuble dans le cadre d’une procédure de vente aux enchères
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la vente aux enchères immobilières n’est pas réservée uniquement aux professionnels ou aux marchands de biens. N’importe qui peut participer et faire des enchères. Nous vous représentons tout au long de la procédure de vente aux enchères, en veillant à ce que vous puissiez porter des enchères en toute légalité et en toute sécurité. Toute enchère doit être portée par un ministère d’avocat inscrit auprès du barreau du Tribunal Judiciaire devant lequel la vente est organisée. Notre cabinet se charge de vous représenter et de porter les enchères pour votre compte, en vous fournissant tous les conseils nécessaires pour maximiser vos chances d’acquérir le bien immobilier souhaité.
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Comment consulter les biens mis en vente et les visiter ?
Les biens immobiliers mis en vente aux enchères dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière font l'objet d'une publicité obligatoire. Cette publicité doit être diffusée dans les journaux d’annonces légales au moins un à deux mois avant la vente. Vous pouvez également consulter les biens à vendre sur les sites experts, tels que : Special Enchères Enchères Publiques Licitor Avoventes La loi impose l’organisation de visites des biens saisis avant l’audience de vente. Ces visites, organisées par un commissaire de justice de justice, doivent être mentionnées dans les journaux d’annonces légales ou sur les sites précités. Les dates et heures de visite sont indiquées dans ces publications. Nous vous conseillons vivement de participer à ces visites afin de pouvoir examiner le bien en personne avant de vous engager. De plus, vous aurez accès au cahier des conditions de vente, qui contient toutes les informations pertinentes sur le bien mis en vente. Le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés met en ligne les cahiers des conditions de vente des biens immobiliers que nous assistons dans le cadre de la procédure de saisie.
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Conseil Pratique : Pourquoi visiter le bien ?
Nous recommandons vivement de visiter le bien immobilier avant de décider de faire une enchère, car en matière de saisie immobilière, il n’y a pas de garantie contre les vices cachés. Une fois le bien acquis lors de la vente, l'acheteur prend le bien en l'état, sans possibilité de réclamer une réduction du prix ou une indemnité pour des défauts de construction, des réparations nécessaires, ou des dégradations. Le vendeur (le débiteur saisi ou le créancier poursuivant) n’offre aucune garantie concernant l’état du bien. Voici quelques points importants à prendre en compte lors de l’achat d’un bien mis en vente aux enchères : Aucun recours contre le débirentier, le créancier ou d’autres parties impliquées en cas de vices cachés, défaut d’entretien, ou réparations nécessaires. Absence de garanties concernant la solidité du sol ou des éléments du bâtiment, comme les risques d'éboulements ou de glissements de terrain. Vous achetez le bien en l'état, sans recours pour des erreurs de désignation, des différences de consistance ou de contenance. Il est essentiel de noter qu'en cas de droit de mitoyenneté ou de surcharge des murs séparant le bien des propriétés voisines, ces éléments ne seront pas garantis et resteront à la charge de l'acquéreur. En d'autres termes, l’acheteur prend le bien à ses risques et périls, sans possibilité de contestation. Il est donc crucial de procéder à une inspection minutieuse avant toute enchère.
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Comment pousser les enchères dans une vente immobilière ?
Dans une vente aux enchères immobilières, il n'est pas nécessaire d'être présent physiquement pour participer. Grâce à un mandat d'avocat, vous pouvez confier à notre cabinet la responsabilité de pousser les enchères jusqu’à un montant déterminé. Cependant, vous avez la possibilité d’assister à l'audience si vous le souhaitez, car les enchères sont publiques. Pour porter les enchères de manière légale, il vous suffit de fournir les documents suivants à notre cabinet avant l’audience d’adjudication : Une caution irrévocable ou un chèque de banque libellé à l'« Ordre des adjudications bâtonnier séquestre », représentant 10% du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 euros. Un pouvoir spécial donné à l’avocat pour porter les enchères (notez qu’un avocat ne peut détenir qu’un seul mandat par enchère). Si vous êtes un particulier ou un professionnel personne physique, vous devrez fournir les documents suivants : Copie de votre pièce d’identité recto-verso. Copie d'un justificatif de domicile (factures d’électricité, téléphone, etc.). Copie de votre livret de famille. Si vous êtes une société, les documents à fournir sont les suivants : Extrait Kbis de la société. Statuts de la société. Pièce d’identité recto-verso du gérant. Procès-verbal d’assemblée autorisant le gérant à porter les enchères pour le compte de la société.
La dernière enchère emporte l’adjudication
Le jour de l’audience de vente, la dernière enchère emporte l’adjudication, et le bien immobilier est attribué à l’enchérisseur ayant proposé le montant le plus élevé. Si aucune nouvelle enchère n’est déposée dans les 90 secondes suivant la dernière enchère, le processus est clôturé. Si vous êtes déclaré adjudicataire du bien, le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés se charge de toutes les formalités nécessaires pour obtenir votre titre de propriété. Cependant, vous ne deviendrez propriétaire du bien qu'à l’expiration du délai de surenchère de 10 jours suivant la vente. Si une surenchère est effectuée dans ce délai, le bien sera remis en vente, et vous pourrez à nouveau nous confier un mandat pour continuer à pousser les enchères.
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Quel est le montant à payer lors d'une vente aux enchères immobilières ?
En plus du prix de vente du bien immobilier, l’adjudicataire doit s’acquitter de plusieurs frais et charges liés à la procédure de saisie immobilière. Voici un aperçu des montants à prévoir : Frais de poursuite : Ces frais sont connus quelques jours avant l’audience d’adjudication, et peuvent varier entre 5 000 et 10 000 euros. Émoluments de l’avocat : Les frais d’avocat s’élèvent généralement à 2,5 % du prix de vente. Droits d’enregistrement : Environ 7 % du prix de vente pour un particulier. Toutefois, ces droits peuvent être réduits pour un marchand de biens. Honoraires de l’avocat : En plus des émoluments, l'adjudicataire devra régler les honoraires de l’avocat en fonction de la procédure.
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Quand faut-il payer le prix de vente et les frais ?
Le paiement des frais de poursuite est prioritaire et doit être effectué en supplément du prix de vente. Quant aux droits d’enregistrement, ils sont dus après la vente définitive, et l’administration fiscale vous adressera une demande de règlement. Le prix de vente doit être réglé dans un délai de 2 mois à compter de la date d’adjudication définitive, faute de quoi des intérêts seront appliqués sur le montant restant dû. Si le paiement complet intervient dans ce délai, l’acquéreur ne sera redevable d'aucun intérêt. En revanche, passé ce délai de deux mois, des intérêts seront calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication. Ce taux sera majoré de cinq points si le paiement n’est toujours pas effectué après quatre mois. Si l’acquéreur ne respecte pas le délai de paiement, il devra également supporter le coût de l’inscription du privilège du vendeur, si le vendeur choisit de procéder à cette inscription, ainsi que le coût de sa radiation ultérieure. En cas de non-paiement dans les délais, le bien sera remis en vente selon les conditions de la première vente forcée, à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit, ou du débiteur saisi. Si le prix obtenu lors de cette nouvelle vente est inférieur à celui de la première, l’enchérisseur défaillant sera contraint de payer la différence par toutes les voies légales, conformément à l’article L.322-12 du Code des procédures civiles d’exécution. De plus, l’enchérisseur défaillant devra également supporter les frais taxés lors de la première audience de vente et sera tenu de payer des intérêts calculés sur son enchère, à compter de deux mois après la première vente, jusqu’à la nouvelle vente. Ce taux d’intérêt sera également majoré de cinq points après quatre mois. Si le prix de la seconde vente est supérieur à celui de la première, la différence sera attribuée aux créanciers et à la partie saisie. L’acquéreur, après la nouvelle vente, devra également régler les frais afférents à cette dernière procédure.
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Conseil Pratique : Financement d'une Vente aux Enchères Immobilières
En matière de saisie immobilière, il est important de noter qu'il n'existe aucune condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt bancaire. Cela signifie que vous ne pourrez pas vous désengager de l'achat du bien aux enchères en justifiant que votre établissement bancaire ne vous a pas accordé le financement nécessaire. Ainsi, nous vous conseillons de limiter le mandat de l’avocat à un montant précis, correspondant à la somme dont vous disposez réellement. Vous devrez verser le prix de vente en principal ainsi que les frais associés à la procédure, que ce soit pour la vente ou pour les droits d’enregistrement. Si vous avez besoin d’un prêt bancaire, il est indispensable d’obtenir un accord de principe de votre banque avant la vente. Cet accord doit spécifier le montant que vous pourrez financer pour l'achat du bien immobilier. Cela vous permettra de procéder à l'enchère en toute sérénité, sachant que la loi vous accorde un délai de deux mois après l’adjudication pour régler le prix de vente. Nous vous recommandons de prendre contact avec votre établissement bancaire bien avant la vente pour préparer votre dossier de financement et éviter toute mauvaise surprise. Cela vous permettra de vous assurer que vous disposez des fonds nécessaires à l'acquisition du bien dans les délais légaux.
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Comment faire une surenchère dans une vente immobilière ?
Si vous êtes intéressé par un bien immobilier récemment vendu aux enchères et souhaitez surenchérir, vous avez la possibilité de le faire par l’intermédiaire de notre cabinet. Nicolas Fauck Avocats & Associés, situé à Prévessin-Moëns et Valserhône, intervient dans toute la région de l’Ain, notamment à Bourg-en-Bresse, Oyonnax, et Bellegarde. La surenchère : processus simple et accessible Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l’audience d’adjudication, en passant par un avocat. La surenchère doit être égale à au moins 10 % du prix principal de la vente et entraînera la fixation d’une audience de surenchère. Pour effectuer une surenchère, il vous suffit de fournir les documents suivants à notre cabinet, avant l’expiration du délai de 10 jours : Caution irrévocable ou chèque de banque libellé à l'« Ordre des adjudications bâtonnier séquestre », représentant 10 % du prix principal de la vente. Pouvoir spécial donné à l’avocat pour faire la surenchère. Si vous êtes un particulier ou un professionnel personne physique, vous devez fournir les documents suivants : Copie de votre pièce d’identité recto-verso. Justificatif de domicile (factures d’électricité, téléphone, etc.). Copie de votre livret de famille. Si vous êtes une société, vous devrez fournir : Extrait Kbis de la société. Statuts de la société. Pièce d’identité recto-verso du gérant. Procès-verbal d’assemblée autorisant le gérant à porter les enchères pour le compte de la société.
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Conseil pratique : La surenchère ne peut pas être rétractée
Il est important de souligner que la surenchère est irrévocable. Cela signifie que, une fois que vous avez donné mandat à Nicolas Fauck Avocats & Associés pour effectuer une surenchère, vous ne pourrez pas revenir sur votre décision. Une fois la surenchère effectuée, elle devient définitive. De plus, l’acquéreur sur surenchère devra régler les frais de la première vente, en plus des frais relatifs à la surenchère. Si aucune nouvelle enchère n’est déposée lors de l’audience de surenchère, le surenchérisseur sera déclaré adjudicataire du bien immobilier, au montant de sa surenchère.
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Que faire si le bien est occupé lors d'une vente immobilière ?
Lors d’une saisie immobilière, l’un des principaux avantages du jugement d’adjudication est qu'il constitue un titre d’expulsion, mais uniquement à l’encontre du débiteur saisi. Le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés, basé à Prévessin-Moëns et Valserhône, et intervenant également à Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde et dans tout le département de l'Ain, vous accompagne tout au long de cette procédure pour garantir le respect de vos droits. Expulsion du débiteur saisi Nous prenons en charge la procédure d'expulsion du débiteur saisi, conformément à la décision de justice. Cependant, l'acquéreur du bien doit se charger des baux en cours si le bien est occupé au moment de la vente. En d'autres termes, l’acquéreur doit gérer, à ses risques et périls, les baux qui restent en vigueur après l'adjudication, sauf si un accord spécifique a été pris avec le débiteur ou le créancier. Les baux consentis après le commandement de payer Il est important de noter que les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont considérés comme inopposables au créancier poursuivant ainsi qu’à l’acquéreur. Cela signifie que si le débiteur a signé un bail après l'initiation de la saisie, ce bail ne pourra pas être opposé aux parties prenantes de la saisie. Dans cette situation, vous pouvez confier à Nicolas Fauck Avocats & Associés la mission de faire déclarer inopposables ces baux par la juridiction compétente, et ainsi obtenir un titre d’expulsion pour mettre fin à l'occupation du bien immobilier. Cela garantit que vous pourrez récupérer le bien dans les meilleures conditions et sans entrave. Contactez-nous pour plus de renseignements Si vous êtes confronté à une situation où le bien est occupé, ou si vous avez des questions concernant l'expulsion du débiteur saisi ou l’inopposabilité des baux, nous vous invitons à contacter notre cabinet, situé à Prévessin-Moëns et Valserhône, pour discuter de la meilleure stratégie à adopter et de l'accompagnement juridique adapté à votre situation
Obtenez la défense que vous méritez. Parlons de votre situation dès aujourd’hui.
Témoignages
Parfait, merci beaucoup pour votre écoute et pour votre professionnalisme je recommande vivement !
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Très pro, il m'a sorti d'une bonne galère merci encore je recommande vivement. Personne très à l'écoute et très serviable.
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