Baux Commerciaux et Fonds de Commerce
Votre avocat en droit immobilier à Prévessin-Moëns, Valserhône, Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde et dans toute l’Ain le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés, avec des bureaux à Prévessins-Moëns et Valserhône, et intervenant également à Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde ainsi que dans tout le département de l’Ain, vous accompagne en tant qu’expert en droit immobilier pour la négociation et la rédaction de votre bail commercial et la gestion de vos fonds de commerce.
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Définition du Bail Commercial et du Fonds de Commerce
Le bail commercial est un contrat de location par lequel un bailleur met à disposition d’un preneur, souvent un commerçant, un local commercial dans le but d’y exploiter une activité commerciale. Ce contrat constitue un élément fondamental dans la relation entre le propriétaire du bien et l’exploitant, qu’il s’agisse d’une boutique, d’un restaurant ou d’un bureau, et peut influencer directement la réussite de l’activité commerciale.
Le fonds de commerce regroupe l’ensemble des éléments essentiels à l’exploitation de l’activité, notamment le bail commercial, la clientèle, les outils de production, et autres ressources nécessaires à l’exploitation de l’activité. Ces éléments forment une universalité juridique qui est souvent mise en valeur lors de la cession de fonds de commerce.
Le bail commercial et la gestion du fonds de commerce sont des contrats complexes, régis par le Code de commerce, qui contient des dispositions souvent supplétives. Cela signifie que le contrat de bail commercial résulte avant tout de la volonté des parties et des accords négociés. Il est donc crucial pour toute partie impliquée de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier à chaque étape de la négociation et de la rédaction du bail commercial, ainsi que pour la gestion des fonds de commerce. Cette expertise permet de sécuriser les relations contractuelles et de protéger les intérêts de chaque partie.
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Avocat expert en bail commercial et fonds de commerce
Votre avocat en droit immobilier à Prévessin-Moëns, Valserhône, Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde et dans tout l’Ain Maître Nicolas Fauck, avocat expert en baux commerciaux et fonds de commerce, dispose d’une expertise reconnue pour défendre vos intérêts en tant que locataire ou bailleur.
Le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés, avec des bureaux à Prévessin-Moëns et Valserhône, et intervenant également à Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde ainsi que dans tout le département de l’Ain, vous accompagne dans la négociation et la rédaction de votre bail commercial et la gestion de vos fonds de commerce.
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Pourquoi choisir un avocat expert en Bail Commercial et Fonds de Commerce ?
Contrairement à une idée reçue, faire appel à un avocat spécialisé en bail commercial et fonds de commerce n’est pas plus coûteux qu’un avocat généraliste. En réalité, un avocat expert dans ce domaine peut s’avérer moins cher grâce à son efficacité.
En effet, Nicolas Fauck Avocats & Associés connaît parfaitement les spécificités du droit immobilier commercial, ce qui évite les recherches longues et les erreurs coûteuses. Avec une connaissance approfondie des concepts et des clauses essentielles, le cabinet vous offre un service plus rapide et plus ciblé, vous permettant de réaliser des économies de temps et d’argent.
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Une expertise reconnue dans les clauses du bail commercial et fonds de commerce
Au sein de Nicolas Fauck Avocats & Associés, nous maîtrisons les clauses essentielles d’un bail commercial, telles que :
- La destination du bail, qui définit l’activité autorisée dans les lieux.
- La répartition du loyer et des charges, incluant les dispositions de la loi Pinel.
- Le règlement de copropriété et son impact sur l’activité.
- Les clauses de durée, de travaux et autres ajustements nécessaires à votre projet commercial.
Chaque clause est adaptée à vos besoins spécifiques. Nicolas Fauck Avocats & Associés conçoit des clauses sur-mesure et met en place des garanties renforcées pour protéger vos intérêts, qu’il s’agisse de clause de solidarité inversée ou d’autres protections adaptées, afin d’assurer un équilibre et une sécurité optimaux entre locataire et bailleur.
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Un avocat réactif et disponible pour vous accompagner
Faites confiance à un avocat expert en bail commercial pour sécuriser toutes les étapes de votre contrat et de votre fonds de commerce.
Maître Nicolas Fauck est disponible pour vous conseiller et défendre vos intérêts, en veillant à la bonne rédaction de vos contrats et à la protection de vos droits à chaque étape du processus, de la négociation à l’exécution du bail commercial.
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Portez attention aux clauses suivantes du bail commercial et fonds de commerce
Destination du bail commercial et fonds de commerce
La destination du bail commercial détermine l’activité autorisée dans le local. Il est primordial que cette clause reflète précisément la volonté des parties : l’activité souhaitée par le locataire et celle autorisée par le bailleur.
De plus, cette activité doit être en conformité avec le règlement de copropriété de l’immeuble, si un tel règlement existe. Une bonne définition de la destination est essentielle pour éviter toute ambiguïté et protéger les intérêts des deux parties tout au long de la durée du bail.
La Durée du bail commercial et fonds de commerce
Le bail commercial doit avoir une durée minimale de 9 ans, sauf si les parties décident de conclure un bail dérogatoire, dont la durée ne peut excéder 3 ans, ou une convention d’occupation précaire, si les conditions le permettent.
En règle générale, le locataire a la possibilité de donner congé tous les 3 ans, à moins que le contrat ne contienne des clauses contraires. Toutefois, il est important de noter qu’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans peut entraîner des conséquences majeures, notamment le déplafonnement automatique du loyer lors du renouvellement, ce qui peut affecter la rentabilité de l’activité commerciale.
Cession de bail par le locataire
Le contrat de bail commercial peut inclure une clause interdisant au locataire de céder son droit au bail indépendamment de la cession de son fonds de commerce. Cependant, aucune clause ne peut interdire au locataire de céder son bail dans le cadre de la cession de fonds de commerce.
Il est toutefois possible de restreindre cette faculté, par exemple en autorisant le bailleur à agréer préalablement le cessionnaire (le repreneur) du bail. Cette disposition vise à protéger les intérêts du bailleur en s’assurant que le cessionnaire respecte les conditions du contrat de bail commercial.
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Répartition des charges locatives et rénovation des locaux commerciaux
La répartition des charges locatives dans un bail commercial est un élément fondamental qui doit être défini avec soin afin d’éviter toute ambiguïté ou conflit futur. Il est crucial que le bail spécifie clairement les charges à la charge du locataire et celles qui incombent au bailleur. Ces charges peuvent inclure, entre autres, les frais de maintenance des parties communes, les taxes foncières, et les travaux de rénovation ou de réparation des locaux. Une répartition équitable et transparente des charges entre les parties est indispensable, tout en respectant les obligations légales en vigueur, telles que celles liées à la réforme Pinel. La bonne gestion des charges garantit des relations contractuelles harmonieuses et évite des désaccords sur les montants à payer, tant pour le bailleur que pour le locataire.
Rénovation et travaux dans le local commercial
Le bail commercial doit aussi préciser les obligations respectives des parties en matière de travaux de rénovation et des améliorations à réaliser dans les locaux commerciaux. En règle générale, le bailleur sera responsable des travaux de structure ou des travaux nécessitant une autorisation préalable, tels que les travaux en copropriété, tandis que le locataire prendra en charge les réparations courantes et l’entretien du local commercial. Les clauses relatives aux travaux doivent être adaptées à chaque situation spécifique, en tenant compte des exigences de l’activité prévue et des normes légales. Le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés, spécialiste en droit immobilier commercial, vous aide à négocier et à définir ces clauses pour garantir une répartition juste et claire des responsabilités entre bailleur et locataire.
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Résiliation et renouvellement du bail commercial
La résiliation du bail commercial peut survenir avant la fin de la période contractuelle, soit de manière amiable, soit par voie judiciaire. En cas de manquement par l’une des parties à ses obligations contractuelles, comme le non-paiement des loyers ou le non-respect des conditions du bail, la clause résolutoire peut être activée, permettant au bailleur de mettre fin au contrat.
La procédure de résiliation judiciaire ou l’application de la clause résolutoire doit être menée conformément aux règles légales pour assurer la validité de l’action et éviter toute contestation.
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Déspécialisation de l'activité dans le bail commercial et fonds de commerce
Le locataire d’un bail commercial ne peut exercer que l’activité spécifiée dans le contrat. Toutefois, il peut demander une déspécialisation de son activité. On parle de déspécialisation partielle lorsque le locataire souhaite ajouter des activités complémentaires ou connexes à celle déjà autorisée, et de déspécialisation plénière lorsque l’activité exercée change complètement.
La déspécialisation est un mécanisme important permettant au locataire de faire évoluer son activité commerciale sans changer de local. Cependant, le locataire doit s’assurer que la modification de l’activité respecte les conditions du bail commercial et les éventuelles restrictions imposées par le bailleur ou la copropriété.
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Résolution des litiges liés au bail commercial et fonds de commerce
Maître Nicolas Fauck vous accompagne dans la gestion de divers litiges liés à l’exécution de votre bail commercial et à la gestion de votre fonds de commerce. Il vous assiste en cas de conflit devant la juridiction compétente et le juge des loyers, notamment pour les litiges relatifs à :
- La fixation du loyer de renouvellement du bail commercial, les variations triennales, les négociations des baisses et hausses de loyer, et l’application des clauses d’échelles mobiles.
- La répartition des charges entre le locataire et le bailleur.
- Les travaux exécutés dans le local commercial, qu’ils soient à la charge du locataire ou du bailleur.
- Les demandes d’expulsion du locataire en cas de loyer impayé et la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au contrat.
- Le versement et le calcul de l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail commercial.
- Les procédures de résiliation amiable ou judiciaire du bail commercial.
- Le sort du bail commercial dans le cadre de procédures collectives (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire du locataire).
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Définition de l'avocat spécialisé en bail commercial et fonds de Commerce
Un avocat spécialisé en bail commercial et fonds de commerce intervient principalement dans le domaine des baux commerciaux, que ce soit pour des conseils préventifs ou pour la gestion des contentieux. Il maîtrise l’ensemble des procédures liées au bail commercial et aux fonds de commerce, ainsi que les litiges entre bailleur et locataire.
L’avocat expert en bail commercial et fonds de commerce a une connaissance approfondie des enjeux liés au montant du loyer, aux clauses de déplafonnement ou de plafonnement du loyer, ainsi qu’aux problématiques de durée (comme le bail 3,6,9, le bail dérogatoire ou le bail précaire).
Il est également compétent en matière de déspécialisation, ce qui permet au locataire de modifier son activité dans le respect des conditions du bail.
En outre, l’avocat en bail commercial peut conseiller sur des points cruciaux tels que la répartition des charges, le dépôt de garantie, ou la fixation de l’indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail.
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Révision du loyer et litiges relatifs au bail commercial et fonds de commerce
L’avocat spécialisé en bail commercial vous accompagne dans la révision du loyer de votre bail commercial, que ce soit de manière amiable lors de la révision triennale ou annuelle, notamment en cas de clause d’indexation. En cas de litige entre le bailleur et le locataire concernant le montant du loyer, l’avocat peut intervenir devant le juge des loyers, avec la possibilité de désigner un expert judiciaire en matière de valeur locative pour résoudre le différend.
Il est important de souligner que le tribunal compétent en matière de bail commercial et fonds de commerce est le tribunal judiciaire du lieu où se situe le local commercial, et que la représentation par avocat est obligatoire, que ce soit dans les procédures de fond ou dans les référés (procédures accélérées, y compris celles visant à désigner un expert).
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L'Importance d'un avocat spécialisé en bail commercial et fonds de Commerce
Le statut des baux commerciaux est un domaine hautement technique et complexe. Il est donc vivement recommandé de faire intervenir un avocat spécialiste en bail commercial et fonds de commerce afin d’éviter les erreurs et pièges potentiels, que ce soit lors de la signature du bail commercial ou en cours d’exécution. Un bail mal rédigé peut entraîner des conséquences importantes, tant pour le bailleur que pour le locataire, y compris des litiges coûteux et des déséquilibres contractuels.
Le bail commercial et le fonds de commerce représentent des actifs essentiels dans le cadre d’une activité commerciale. Un bail solide et bien rédigé permet de valoriser les actifs du commerçant, notamment en cas de cession de fonds de commerce. À l’inverse, un bail mal rédigé ou déséquilibré peut affecter négativement la valorisation de l’entreprise et entraîner une minoration du prix de cession. C’est pourquoi le cabinet Nicolas Fauck Avocats & Associés avec des bureaux à Prévessin-Moëns et Valserhône, et intervenant également à Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Bellegarde ainsi que dans tout le département de l’Ain recommande vivement de faire appel à un avocat expert en cession de fonds de commerce et en bail commercial pour sécuriser cette étape cruciale de votre projet.
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La sous-location du bail commercial et fonds de commerce
En principe, la sous-location d’un bail commercial et fonds de commerce est interdite. Cependant, les parties au contrat peuvent aménager cette interdiction. Ainsi, la sous-location devient possible dès lors qu’elle est expressément autorisée par le bailleur ou prévue dans le contrat de bail commercial. Il est important de noter que des règles spécifiques s’appliquent dans ce cadre.
En cas de sous-location, le bailleur peut disposer de recours directs contre le sous-locataire en cas de non-paiement du loyer par le locataire principal. Le locataire doit donc bien comprendre les implications juridiques liées à la sous-location de son local commercial.
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Les conséquences d’une procédure collective sur le bail commercial et fonds de commerce
Lorsqu’un locataire fait face à une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), la règle de principe en ce qui concerne le bail commercial est la continuation du contrat en cours. En effet, le bail commercial, en tant qu’élément essentiel à l’exploitation du fonds de commerce, est normalement maintenu. Toute clause contraire à cette continuation est réputée non écrite.
Concernant les loyers impayés, ceux qui datent de la période avant l’ouverture de la procédure collective sont gelés pendant la période d’observation, qui dure généralement six mois, avec possibilité de reconduction. En revanche, les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure doivent impérativement être réglés. Si le locataire ne paie pas ces loyers, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial. De plus, dans certaines situations, le bailleur peut attaquer en responsabilité l’administrateur judiciaire ou le liquidateur pour non-respect des obligations contractuelles liées au bail.
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Le bailleur peut-il s’opposer à une cession de bail commercial et fonds de commerce ?
Le bail commercial peut prévoir une interdiction de céder isolément le bail commercial ou le fonds de commerce. Cependant, le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail en même temps que la cession du fonds de commerce du locataire. Ces dispositions d’ordre public sont impératives et ne peuvent être contournées.
Il est essentiel de ne pas tenter de déguiser une cession de bail en cession de fonds de commerce pour éviter l’accord du bailleur. Une telle tentative pourrait entraîner l’annulation de la cession, et le locataire pourrait se voir expulsé sans bénéficier d’une indemnité d’éviction.
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Comment le bailleur peut-il augmenter le loyer du bail commercial et fonds de commerce ?
Le bailleur peut réviser le loyer du bail commercial et fonds de commerce à chaque période triennale ou lors du renouvellement du bail. Pour cela, le bailleur doit envoyer une demande formelle par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (acte d’huissier).
Il est important de noter que les augmentations de loyer sont généralement plafonnées, sauf dans des cas d’exceptions légales, par exemple si des modifications des facteurs locaux de commercialité entraînent une augmentation de la valeur locative supérieure à 10%. De plus, si le bail commercial comprend une clause d’indexation, le loyer sera révisé annuellement, selon des indices comme l’ILAT ou l’ILC.
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Le locataire peut-il s’opposer à l’augmentation du loyer du bail commercial et du fonds de commerce ?
Le locataire peut s’opposer à une augmentation de loyer si aucun motif suffisant ou justification de déplafonnement n’est présent. Si une telle contestation est nécessaire, le locataire peut saisir le juge des loyers.
En règle générale, le tribunal désignera un expert judiciaire pour évaluer le montant de la valeur locative et déterminer si l’augmentation est justifiée.
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Le locataire peut-il demander une baisse du montant du loyer du bail commercial et du fonds de commerce ?
Le locataire peut demander une révision à la baisse du loyer lors de chaque révision triennale, notamment si la valeur locative du local commercial a diminué. Bien que cela soit rare, des circonstances exceptionnelles comme la crise du Covid-19 ont parfois entraîné des baisses significatives des valeurs locatives.
Par ailleurs, si le bailleur ne respecte pas ses obligations (par exemple, en empêchant le locataire d’exploiter le local commercial dans des conditions normales), le locataire peut demander une baisse du loyer, voire une exonération, devant le tribunal judiciaire.
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Qui paie les frais de rédaction du bail commercial et fonds de commerce ?
La rédaction du bail commercial et du fonds de commerce doit être réalisée avec une attention particulière. En règle générale, il n’existe pas de règle précise sur le paiement des frais de rédaction. Le plus souvent, chaque partie (le bailleur et le locataire) est assistée par un avocat, et chacun paie ses propres honoraires.
Il est également possible de recourir à un avocat unique pour les deux parties. Dans certaines situations, le bailleur peut demander au locataire de prendre en charge la totalité des frais de rédaction. Cependant, en pratique, cette question est souvent réglée par négociation entre le bailleur et le locataire.
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Qui doit payer les charges locatives du bail commercial et fonds de commerce ?
La répartition des charges locatives dans un bail commercial est le fruit des négociations entre le bailleur et le locataire. Toutefois, depuis la loi Pinel, certaines charges ne peuvent plus être répercutées sur le locataire.
En particulier, les impôts, tels que la contribution économique territoriale (à l’exception de la taxe foncière et des impôts liés à l’usage du local), ainsi que les honoraires liés à la gestion du loyer, ne peuvent être à la charge du locataire. De plus, les charges relatives aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier ne peuvent pas non plus être répercutées sur le locataire actuel.
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Comment un locataire peut-il résilier son bail commercial et fonds de commerce ?
Pour résilier de façon anticipée son bail commercial et fonds de commerce, le locataire doit respecter un préavis de six (6) mois. Cette demande de résiliation anticipée doit respecter un formalisme précis : elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (exploit d’huissier).
Il est important de noter que le locataire peut résilier son bail uniquement à l’expiration d’une période triennale (c’est-à-dire après trois (3) ans). En exception, le locataire peut résilier de manière anticipée en cas de départ à la retraite, avec la possibilité de solliciter une déspécialisation de son activité.
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Comment le bailleur peut-il résilier un bail commercial et fonds de commerce ?
En règle générale, le bailleur ne peut pas résilier un bail commercial avant la fin de la période contractuelle de neuf (9) ans. Toutefois, des exceptions existent. Le bailleur peut demander la résiliation anticipée du bail commercial dans les cas suivants :
- Pour effectuer des travaux de construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble.
- Pour réaffecter le local à un usage d’habitation ou à un autre usage.
- Pour transformer un immeuble existant à un usage principal différent.
- Pour exécuter des travaux prescrits par l’administration.
- Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de six (6) mois et, en principe, verser une indemnité d’éviction au locataire.
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Le locataire peut-il changer l’activité prévue au bail commercial et fonds de commerce ?
Il est possible pour le locataire de changer l’activité prévue dans le bail commercial et le fonds de commerce. On parle alors de déspécialisation.
- Déspécialisation partielle : Il s’agit d’un ajout d’activités connexes ou complémentaires à l’activité initiale du locataire.
- Déspécialisation totale : Cela correspond à un changement intégral de l’activité exercée dans le local commercial.
Le locataire doit respecter un formalisme particulier pour effectuer sa demande de déspécialisation, généralement par acte extrajudiciaire. Il est important de noter que le bailleur peut demander, dans certains cas, une indemnité ou encore une hausse du loyer suite à la modification de l’activité.
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Comment expulser un locataire qui ne paie plus ses loyers ?
En cas de non-paiement des loyers par le locataire, plusieurs étapes doivent être respectées pour procéder à son expulsion :
- Mise en demeure de payer : Le bailleur doit tout d’abord envoyer une mise en demeure au locataire de régler les loyers impayés.
- Commandement de payer : Si la mise en demeure reste sans effet, le bailleur doit délivrer un commandement de payer, signifié par huissier, visant à activer la clause résolutoire du bail commercial. Ce commandement accorde au locataire un délai d’un mois pour payer les loyers dus.
Demande d’expulsion : Si le locataire ne paye toujours pas dans le délai imparti, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire devant le tribunal judiciaire, généralement en référé. Cela permet d’obtenir une décision rapide de l’expulsion.
Le bailleur peut également, en parallèle, initier une saisie conservatoire pour garantir le recouvrement de sa créance avant l’expulsion.
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